Foi publicada, no Diário Oficial da União (DOU) de 16 de junho de 2023, a Solução de Consulta (SC) Cosit n. 99.006, que trata sobre a possibilidade de projetos de incorporações imobiliárias mediante parcelamento do solo aderirem ao Regime Especial de Tributação (RET-Incorporação). Em síntese, a Receita Federal do Brasil (RFB) entende que, a partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento ou desmembramento caracteriza-se como incorporação imobiliária para fins de adesão ao RET, desde que vinculado à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei n. 4.591/1964.
Por incorporação imobiliária, entende-se a atividade exercida com o objetivo de realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações para alienação total ou parcial. Por sua vez, o RET aplicável às incorporações imobiliárias foi instituído pela Lei n. 10.931/14. Nesse regime, a incorporação imobiliária ficará sujeita ao pagamento unificado de IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS, cuja alíquota é de 4% sobre a receita mensal recebida.
A SC Cosit n. 99.006/23 está vinculada à SC Cosit n. 24/23, publicada em 1º de fevereiro. A partir da leitura dessas soluções de consultas, verifica-se que o entendimento da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) considera a Lei n. 14.382/2022 como marco temporal para que o parcelamento do solo seja ou não caracterizado como incorporação imobiliária a possibilitar adesão ao RET.
Nesse contexto, para a Cosit, o parcelamento do solo mediante loteamento, em momento anterior a 28 de junho de 2022 – início da vigência da Lei n. 14.382/2022 -, não se caracteriza como incorporação imobiliária, ainda que vinculado contratualmente à construção de unidades habitacionais pelo incorporador. Sendo assim, o entendimento aplicável no período anterior à Lei n. 14.382/22 é o exarado pela autoridade fazendária na SC n. 196/15. Lado outro, a partir da vigência do diploma normativo mencionado acima, o parcelamento do solo vinculado à construção de casas isoladas ou geminadas passa a ser caracterizado expressamente como incorporação imobiliária, segundo a Cosit. Assim, a partir desse momento é possível a adesão desses empreendimentos ao RET. Para a Cosit, entretanto, a execução da construção da unidade habitacional não deve ser opcional, mas obrigatória, sob pena de desatender o requisito legal.
A respeito do tema, o sócio fundador do CCBA, Paulo Coimbra, afirma que “o RET é um importante vetor de estímulo ao setor da Construção Civil na edificação de novas moradias. Criado após grandes desastres financeiros ocorridos no setor – sobretudo, o caso Encol, em que vários promitentes adquirentes de apartamentos foram surpreendidos pela falência da empresa – , este regime especial está atrelado à instituição de patrimônio de afetação a fim de garantir segurança jurídica aos compradores e proteger a economia popular. Sob essa ótica, entendemos que todos os consumidores que antecipam recursos visando o recebimento de uma unidade futura merecem ser protegidos pelo regime de afetação do patrimônio, não apenas os consumidores de unidades autônoma edificada. Nesse sentido, o RET enquanto estímulo dessa proteção deve também aplicar-se a empreendimentos em loteamentos, mesmo anteriormente à Lei n. 14.382/2022. Não se trata de desprezar as diferenças e especificidades – sobretudo formais – entre loteamento e incorporação, mas sim de compreender melhor e interpretar adequadamente a equiparação legal”.