Na quinta-feira, dia 27/12/2018, foi sancionada a Lei nº 13.786/2018 que disciplina a resolução de contratos de compra e venda de imóveis por inadimplemento do adquirente, especificamente em incorporações imobiliárias ou em parcelamentos de solo urbano.
O ponto mais relevante do nova lei é a regulamentação do percentual máximo do valor pago pelos compradores que pode ser retido pelos vendedores em caso de resolução do contrato, bem como as condições para aplicação de tal multa rescisória. Anteriormente, na ausência de legislação especÃfica, cabia ao judiciário determinar o valor das multas, sendo que a jurisprudência majoritária tendia a entender como abusiva a retenção de mais de 25% dos valores pagos pelo adquirente, e havendo, ainda, decisões que reduziam a multa para até 10%. Multas tão baixas representavam um prejuÃzo ao mercado, pois permitiam que especuladores comprassem imóveis apostando na valorização, e desistissem da compra ao primeiro sinal de crise no mercado.
Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, os contratos de compra e venda de imóveis em incorporações imobiliárias ou em parcelamentos de solo urbano deverão prever a retenção máxima de 25% do que já foi pago quando o adquirente desiste da compra, a tÃtulo de multa rescisória. Caso a obra esteja enquadrada em formato de patrimônio de afetação (ou seja, quando o patrimônio do incorporador é separado do da obra, para assegurar a conclusão do empreendimento em caso de falência da construtora), a multa poderá chegar a 50%. Sendo assim, a mudança na legislação traz mais segurança aos negócios jurÃdicos, do ponto de vista das construtoras.
Outra vantagem para as empresas é a previsão de que, em incorporações imobiliárias, a entrega do imóvel em até 180 dias após a data estipulada entre as partes não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente.
Embora a nova lei complementar tenha sido criticada por privilegiar a proteção do mercado, em detrimento do consumidor, ela também traz mais segurança aos adquirentes dos imóveis, através de medidas como a adoção do prazo de arrependimento de 7 dias da compra de um imóvel, inspirado no CDC, e a obrigação de fazer constar no inÃcio do contrato de compra e venda um quadro-resumo contendo, dentre outras informações úteis ao consumidor, o preço total do imóvel, as condições de pagamento e as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento do adquirente.
Independentemente de beneficiar mais as construtoras ou os consumidores, não há dúvidas de que era necessário regulamentar este ponto do mercado imobiliário, haja vista a jurisprudência conflitante entre os tribunais acerca do tema.
O texto integral da Lei nº 13.786/2018, publicado no Diário Oficial em 28/12/2018, pode ser consultado aqui.