Nos meses de julho e setembro deste ano foram publicadas duas soluções de consulta da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) relacionadas ao Regime Especial de Tributação aplicável a incorporações imobiliárias (RET-Incorporação) em geral e a construções no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Trata-se da SC Cosit n. 28/2022 e da SC Cosit n. 34/2022, respectivamente.
Na primeira, a consulente suscitou dúvida quanto à aplicação do RET às receitas com as vendas realizadas no intervalo entre a conclusão das obras e expedição da Certidão de Baixa e Habite-se e a publicação da Lei n. 13.970/2019, que introduziu previsão autorizativa expressa à lei de regência. Na segunda, a consulente teve por objetivo sanar dúvidas quanto ao momento de opção e recolhimento tributário do RET, bem como quanto ao valor a ser considerado como base de cálculo de incidência da alíquota unificada: se o custo do serviço prestado ou o preço do total venda realizada ao adquirente final.
O RET-Incorporação foi instituído pela Lei n. 10.931/2004 e atualmente é regulamentado pela Instrução Normativa RFB n. 1.435/2013. Este regime é aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, cujo incorporador fica sujeito ao pagamento mensal unificado de IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS, equivalente a 4% da receita mensal auferida.
A Lei n. 13.970/2019 acrescentou o artigo 11-A à Lei n. 10.931/2004 passando a prever, expressamente, a aplicação do RET até o recebimento do valor integral das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente. Ou seja, independentemente da data de comercialização do referido imóvel. No caso dos contratos em construção, o RET se aplica até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.
Em relação à dúvida suscitada pela consulente na SC Cosit nº 28/2022 – se essa alteração poderia ser aplicada retroativamente no período compreendido entre a expedição da Certidão de Baixa e Habite-se e a publicação da Lei n. 13.970/2019 –, a Cosit respondeu negativamente. O entendimento exarado foi de que se trata de um novo regramento jurídico e que não há previsão expressa para a sua aplicação retroativa. Desse modo, a regra prevista no art. 11-A da Lei n. 10.931/2004 valeria apenas para as receitas auferidas posteriormente à publicação do diploma legal, que foi em 27 de dezembro 2019.
Noutro giro, o RET-Construtoras PMCMV é regido pela Lei n. 12.024/2009 (alterada pela Lei n. 13.970/2019 e, posteriormente, pela Lei n. 14.118/2021). Ela tem como escopo regular o pagamento unificado dos tributos supramencionados no montante de 4% da receita mensal auferida pelo contrato de construção no âmbito do PMCMV e do Programa Casa Verde e Amarela (PCVA), a partir de 1º de janeiro de 2020 e cujo pagamento deve ser realizado até o vigésimo dia do mês subsequente àquele em que a receita foi auferida, conforme §6º, art. 2º-A.
No caso da SC Cosit n. 34/2022, a consulente solicitou esclarecimentos sobre: i) se poderia efetivar o recolhimento no montante de 4% de receitas auferidas na competência de 12/2019; ii) se o recolhimento incidiria sobre o custo do serviço prestado ou sobre o valor comercializado; e iii) se a opção acontece por meio do primeiro recolhimento.
Em resposta, a Cosit afirmou que o fato gerador para o recolhimento do RET é o mês de auferimento da receita, a partir de 1º de janeiro de 2020 (data a partir da qual foi iniciada a vigência do regime nessa modalidade). Portanto, não abrange receitas auferidas em meses passados. A alíquota de 4% incide sobre o valor de comercialização ao adquirente final e que a opção pelo RET é condicionada à prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE) e por meio do primeiro pagamento mensal unificado, nos termos do art. 14 da Instrução Normativa RFB n. 1.435, de 2013.
A respeito do tema, o sócio fundador do CCBA, Paulo Coimbra, afirma que “a alteração introduzida pela Lei n. 13.970/2019 na Lei n. 10.931/2004 pretende encerrar uma controvérsia que se arrasta há anos entre os contribuintes e a Receita Federal, visto que agora é prevista, expressamente, a possibilidade de que sejam submetidas ao RET todas as receitas auferidas nas vendas das unidades que compõem o memorial de incorporação, ainda que ocorram em momento posterior à conclusão da obra. Entendo, todavia, que o artigo apenas trouxe à lume o mandamento que já se poderia obter da interpretação sistemática de outras disposições do diploma legal. Disso decorre o seu evidente caráter meramente interpretativo e, por consequência, a possibilidade de sua aplicação retroativa – apesar da divergência da Receita Federal quanto a esse aspecto”.
Ele complementa que “o RET além de possibilitar a redução da carga tributária, é um mecanismo que estimula o setor da Construção Civil a edificar novas moradias, principalmente através do PMCMV e do PCVA, cujo público-alvo são as famílias de baixa renda”. Por fim, ele conclui que “em que pese o RET ser adotado majoritariamente em condomínios edilícios, é possível sustentar a adoção desse regime em outros empreendimentos, tais como loteamentos e condomínios de lotes”.
O Coimbra, Chaves e Batista encontra-se à disposição para esclarecimentos e assessoria.