A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos repetitivos (Tema 1.095), afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em resolução de compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária – devidamente registrado em cartório e desde que o devedor tenha sido constituído em mora – observando-se assim a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica.

O entendimento foi orientado, principalmente, pelo fato de que a Lei n. 9.514/1997 delineou todo o procedimento que deve ser seguido, sobretudo pelo credor fiduciário, para resolução do contrato de inadimplemento do devedor, ressalvando a este o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões e, após a venda do bem, receber o valor que eventualmente tenha sobrado, depois de deduzidas as dívidas e as despesas.

O ministro Marco Buzzi, relator do recurso repetitivo, comentou que esse procedimento especial não colide com os princípios trazidos no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e se trata de lei posterior e específica na regulamentação da matéria.

Desse modo, não tendo ocorrido o registro do contrato de alienação e a constituição em mora do devedor, a resolução do contrato não seguirá o rito especial da Lei 9.514/1997, podendo ocorrer com base no Código Civil ou no Código de Defesa do Consumidor, se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação.

A sócia Juliana Farah considera que a tese fixada trará mais segurança jurídica às operações de financiamento imobiliários e comenta: “Ao contrário do que aparenta, há uma convergência entre o art. 53 do CDC e os preceitos da Lei 9.514/97, tendo em conta que em ambos os normativos, o legislador busca evitar o enriquecimento injustificado do credor e permitir ao devedor fiduciante recuperar parcela considerável do valor que foi pago antes da inadimplência. Contudo, diversamente do diploma consumerista, a Lei 9.514/97 estabeleceu um procedimento específico para a retomada do bem pelo credor fiduciário para resolução do contrato garantido por alienação fiduciária, trazendo, assim, mais previsibilidade em contratos dessa natureza.”

O Coimbra, Chaves & Batista encontra-se à disposição para esclarecimentos e assessoria.

 

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