STJ afasta responsabilidade dos fiadores por aluguel após tentativa de entrega das chaves

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu que os fiadores não respondem por aluguéis vencidos após a efetiva desocupação do imóvel quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria. O colegiado entendeu que, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, a extinção do vínculo contratual constitui direito potestativo do locatário, que não pode ser restringido por exigências unilaterais impostas pelo locador.

No caso concreto, a locatária tentou proceder à devolução do imóvel após a desocupação, mas o locador recusou-se a receber as chaves, condicionando o ato à assinatura de documento que implicaria concordância com laudo de vistoria apontando supostas avarias. Diante da recusa, a locatária ajuizou ação de consignação de chaves, por meio da qual conseguiu formalizar a entrega. Ainda assim, o locador promoveu a cobrança de aluguéis referentes ao período posterior à desocupação, direcionando a execução também contra os fiadores.

Ao analisar o recurso especial, o STJ reformou o acórdão do TJRJ e restabeleceu a sentença de primeiro grau. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que, nos termos do art. 6º da Lei do Inquilinato, o locatário pode extinguir a locação por prazo indeterminado mediante simples notificação, independentemente da concordância do locador. A ministra ressaltou que eventuais danos ao imóvel não impedem a extinção da locação, devendo ser discutidos em ação própria, sendo ilegítima a tentativa de vincular a devolução das chaves à aceitação de laudo de vistoria.

A relatora também esclareceu que a ação de consignação de chaves, ajuizada exclusivamente entre locador e locatária, não produz efeitos em relação a terceiros, como os fiadores, conforme dispõe o art. 506 do Código de Processo Civil. Demonstradas a desocupação efetiva do imóvel e a notificação tempestiva do locador, não é possível imputar aos fiadores a obrigação de garantir aluguéis posteriores à tentativa de entrega das chaves, o que não teria ocorrido em razão de conduta atribuível exclusivamente ao locador.

Para nosso sócio Luiz Curtis, a decisão do STJ define com maior precisão o alcance da fiança e afasta sua ampliação por atos unilaterais do locador, reforçando a segurança jurídica nas relações locatícias.