No julgamento do Recurso Especial n. 2.135.500, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afirmou que o registro tardio de contrato em matrícula imobiliária após o ajuizamento de ação de rescisão contratual afasta a possibilidade de execução extrajudicial.
A demanda teve origem na rescisão contratual de promessa de compra e venda de um lote, firmado por um casal que desistiu do negócio por dificuldades financeiras. Ao ingressar com a ação para reaver os valores pagos, a empresa vendedora do terreno procedeu ao registro do contrato na matrícula do imóvel, incluindo cláusula de alienação fiduciária para tentar viabilizar a execução extrajudicial prevista na Lei n. 9.514/97. O juízo de primeiro grau decidiu favoravelmente à empresa, rejeitando a rescisão contratual e determinando que os compradores restituíssem os valores gastos pela vendedora com impostos e taxas cartorárias.
No entanto, o Tribunal de Justiça de Goiás reformou a decisão, argumentando que o registro tardio afastava a constituição em mora dos compradores e gerava a incidência dos dispositivos do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ, a qual dispõe que em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do Consumidor, as parcelas pagas devem ser restituídas integralmente se a culpa for do vendedor ou parcialmente se o comprador for responsável pelo desfazimento.
Ao analisar o caso, a relatora, Ministra Nancy Andrighi, manteve a decisão do TJ-GO, destacando que a demora do registro gerou a perda do direito contratual de aplicação da lei que garante a execução extrajudicial. Dessa forma, foi garantida a restituição dos valores pagos pelo casal, com retenção de 10% a título de compensação. Na ocasião, a relatora destacou que a limitação ao exercício de direitos subjetivos decorre, sobretudo, da boa-fé objetiva, que estabelece que as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual.
O julgamento destaca a aplicação do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio na execução de contratos, considerando o impacto do registro tardio na possibilidade de execução extrajudicial.
De acordo com nossa sócia, Juliana Farah, “a decisão do STJ ao reafirmar os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, consolidou uma importante interpretação da legislação aplicável às relações contratuais no contexto de venda de imóveis. Tal entendimento, além de preservar a função protetiva do Código de Defesa do Consumidor, reflete uma clara sanção à conduta inerte do vendedor, que, ao não registrar tempestivamente o contrato, não pode se beneficiar da execução extrajudicial, uma vez que a perda desse direito resulta da sua própria omissão.”
O Coimbra, Chaves & Batista encontra-se à disposição para esclarecimentos e assessoria.
Para acesso a íntegra da decisão: www.stj.jus.br