No dia 13/08/2024, a Câmara dos deputados aprovou o texto-base do PLP 108/24. Dentre as principais mudanças, tem-se que os municípios poderão facultar ao contribuinte o pagamento antecipado do ITBI, no momento da formalização do contrato de compra e venda (escritura pública ou documento particular com força de escritura pública). Como forma de estimular a adoção dessa alternativa, os entes municipais poderão adotar, nesses casos, alíquotas inferiores àquelas aplicáveis ao pagamento do tributo no momento da transferência da propriedade por ocasião do registro dos imóveis, quando se considera ocorrido o fato gerador do ITBI.
Essa alternativa será introduzida pelo novo art. 35-A do CTN, e uma vez instituída pelos entes municipais, não será obrigatória ao contribuinte. Trata-se de estratégia fiscal de enfrentamento aos denominados “contratos de gaveta”, em que há a transmissão da posse do imóvel, mas não o registro da transferência da propriedade.
Outro aspecto relevante é a introdução do conceito de “valor venal” (base de cálculo do ITBI), a ser veiculado pelo art. 38-A do CTN, que define o valor venal como aquele “pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”. O novo dispositivo estabelece também que a apuração do valor de mercado deve considerar, pelo menos, um dos seguintes critérios técnicos:
I – Análise de preços praticados no mercado imobiliários;
II – Informações prestadas pelos serviços notariais, registrais e agentes financeiros;
III – Localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel;
IV – Outros parâmetros técnicos usualmente observados pelas administrações tributárias.
O contribuinte que discordar do valor venal atribuído ao imóvel poderá comprovar o correto valor de mercado, conforme seu entendimento, por meio de procedimento a ser especificado pela legislação municipal ou distrital.
Para nosso Sócio, Onofre Batista, “o texto aprovado agora trata da possibilidade de recolhimento antecipado do ITBI, mas com a correta previsão de que este é opcional ao contribuinte e não obrigatório, como alguns Municípios pretendiam que fosse. Para o contribuinte, a antecipação pode ser vantajosa, a depender da redução de alíquota, mas deve ser analisada com cautela, uma vez que o pagamento postergado pode ser mais interessante a depender do planejamento adotado”.
“Por outro lado, a definição de valor venal representa avanço na redução de litígios sobre a base de cálculo do ITBI. Ao determinar os critérios técnicos a serem seguidos, o PLP contribui para a potencial uniformização da apuração do valor venal e, assim, pode reduzir as discrepâncias entre as avaliações dos entes municipais, que antes poderiam adotar critérios variados e sem respaldo normativo claro”.